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Politique du logement: le dynamisme de Bâle-Ville

Une stratégie du développement urbain établie de longue date, un soutien politique fort et une démarche proactive

Photo Twjst
Photo Twjst (licence CC)

Le canton de Bâle-Ville constitue une référence pour tous les acteurs d’une politique du logement innovante. Sa stratégie pour la période 2012-2016 (DP 2067) a fait l’objet d’un rapport de controlling.

Le canton juge de manière positive le bilan de sa politique, quand bien même elle n’a pas mis fin à la pénurie de logements à loyer abordable ni empêché la hausse des loyers. Plus de 1’000 logements d’utilité publique sont projetés ou en cours de réalisation.

La revue Wohnen présentait en 2018 la politique actuelle ainsi que des expériences et projets des responsables des coopératives engagés dans cette politique.

Le logement au cœur des débats politiques

Le logement constitue une préoccupation prioritaire du parlement et du gouvernement de Bâle-Ville. En juillet 2014 entre en vigueur une nouvelle loi sur le logement. Elle comprend trois volets. Le premier encourage la construction de logements d’utilité publique à l’aide de trois instruments principaux: le cautionnement, la cession de terrains en droit de superficie et les prêts pour appuyer les travaux d’organisation et de conception de projets immobiliers – instrument jugé particulièrement utile par les coopératives d’habitation.

La loi prévoit en outre des aides directes et ciblées aux personnes défavorisées. Elle accorde également son attention à l’amélioration des conditions-cadres régissant les investissements immobiliers, par des mesures d’aménagement et d’appui aux travaux d’assainissement.

Plusieurs initiatives populaires sont lancées et acceptées par le peuple souvent avec une majorité confortable. En février 2016, le souverain adopte une initiative interdisant au canton et à la Ville – qui possèdent 40% de la surface du territoire cantonal – de vendre leurs terrains, sauf compensation. Le cas échéant, ces terrains ne peuvent être cédés que sous forme d’un droit de superficie.

En 2018, les citoyens bâlois ont accepté quatre nouvelles initiatives visant à promouvoir les logements abordables et à assurer une meilleure protection des locataires:

  • L’initiative constitutionnelle Droit au logement garantit à tout habitant du canton le droit de disposer d’un logement abordable, dont le coût ne doit pas dépasser un tiers de son revenu, et répondant à ses besoins.
  • La deuxième initiative constitutionnelle Habiter sans crainte d’expulsion vise à protéger les locataires menacés d’expulsion lorsque règne une pénurie de logements. Les rénovations, transformations et démolitions de bâtiments sont alors soumises à autorisation, avec l’introduction d’un contrôle des loyers.
  • La troisième initiative introduit l’obligation d’informer tout nouveau locataire sur le montant de l’ancien loyer.
  • Enfin, la quatrième permet de limiter les coûts des procédures judiciaires traitant des conflits entre propriétaires et locataires au sujet du montant du loyer.

Il n’est donc pas surprenant que Bâle-Ville soit le canton qui ait apporté en février dernier le plus fort soutien – dépassant les 60% – à l’initiative fédérale pour davantage de logements abordables.

Le nouveau dynamisme des coopératives d’habitation

Avant tout soucieuses de sécurité financière, les coopératives d’habitation des bords du Rhin ont longtemps rechigné à se lancer dans de nouvelles opérations immobilières. Puis le gouvernement les a sollicitées pour devenir partenaires privilégiées de la politique du logement.

C’est ainsi que les coopératives se sont engagées dans une douzaine de projets comptant environ 1’000 logements à loyer abordable. Elles acquièrent ainsi un savoir-faire dans des opérations de plus en plus complexes (par exemple, Westfeld).

En 2018, la part des logements en mains coopératives était de 13,5%. Elle devrait s’établir à 17% en 2035 et atteindre 25% d’ici 2050.

Le canton a conclu un partenariat avec l’Association régionale des coopératives d’habitation du Nord-Ouest de la Suisse, qui regroupe 190 membres détenant un parc de 15’000 logements. Ce partenariat a permis l’élaboration d’un contrat-type pour l’octroi d’un droit de superficie en faveur de toutes les coopératives bâloises. Ce contrat fixe les conditions d’intérêt et de remboursement des prêts d’appui à la conception des projets qui leur sont octroyés.

Le dynamisme des coopératives d’habitation se révèle d’autant plus important que la région bâloise connaîtra d’importants changements structurels et spatiaux dans les 20 à 30 prochaines années.

La revue déjà citée en fait la présentation. Les activités de la chimie et de la pharma (Novartis) ainsi que la logistique (Coop) se transforment profondément et rapidement. Des quartiers industriels et artisanaux libèrent d’importantes surfaces dont l’affectation peut être modifiée en faveur de l’habitat. Les aménagements des gares suisse (CFF) et allemande (DB) libèrent également des surfaces. De nombreux terrains appartiennent à l’ancienne régie fédérale mais aussi à des fondations (Habitat Plus, Edith Maryon et Christoph Merian) disposées à accorder des droits de superficie pour l’habitat. De nouvelles affectations pour l’habitat sont aussi envisagées dans le secteur du port de Bâle, lui aussi en pleine restructuration.

L’expérience acquise par les coopératives bâloises fait d’elles des acteurs crédibles de cette évolution.

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