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La promotion des logements d’utilité publique plus d’actualité que jamais

Logement: après l’échec fédéral, aux cantons et aux villes d’agir

Photo KLMNT!
Photo KLMNT! (licence CC)

57% des votants et une grande majorité des cantons ont rejeté l’initiative populaire de l’Asloca pour des logements abordables. Vaud, Genève, Neuchâtel, le Jura ainsi que Bâle-Ville l’ont acceptée. Et avec de bons scores là où le marché du logement est tendu, soit les chefs-lieux cantonaux romands – à l’exception de Sion – ainsi que les villes de Bâle, Zurich, Berne, Lucerne, St-Gall, Bienne et Winterthur.

La promotion de logements d’utilité publique (LUP) et à loyer abordable correspond à une demande que le marché n’est toujours pas en mesure de satisfaire. Les autorités des cantons et des villes concernés par cette pénurie ont désormais la responsabilité d’agir.

Les promoteurs de l’initiative demandent maintenant le doublement du fonds fédéral de roulement. Cela permettrait de faire passer le nombre de nouveaux logements de 1’500/1’800 à 3’000/3’600 par année.

Certes, des cantons et des communes ont déjà pris des initiatives. Mais les politiques du logement demeurent très complexes et font souvent l’objet de débats idéologiques qui limitent leur efficacité. Par ailleurs, dans les villes, le marché demeure très tendu et rend l’intervention étatique aléatoire. Les terrains à bâtir font défaut et les coûts de l’immobilier explosent: habiter en ville devient un luxe (DP 2264).

Les cantons réagissent en fonction des spécificités de leur marché du logement et du rapport de force politique. Fribourg, le Valais, Neuchâtel et le Jura ne pratiquent pas une politique active, notamment en faveur des LUP. Et la clause du besoin ne semble pas évidente dans ces cantons pour justifier une intervention publique plus soutenue. Genève et Vaud font exception.

A Genève, une tâche cantonale

La législation genevoise est bien dotée pour permettre au canton d’agir concrètement. Selon une décision récente du gouvernement, le canton a prévu de construire dans les zones de développement au moins un tiers de logements d’utilité publique et un tiers de logements locatifs non subventionnés destinés à la classe moyenne, limitant la propriété par étage et le locatif de luxe au solde.

Selon le rapport d’activité de l’Office cantonal du logement et de la planification foncière, 711 logements d’utilité publique ont été construits en 2018, dont plus d’un tiers par des coopératives d’habitation. A la fin 2018, le parc LUP a atteint 17’415 logements, soit un taux de 10,66% du parc locatif cantonal. L’objectif de 20% «restera difficilement atteignable dans des délais raisonnables».

La mise en œuvre de la législation genevoise se heurte à de nombreuses oppositions. Les partis bourgeois et les milieux de la promotion immobilière accusent cette législation de freiner la réalisation et la diversification de l’offre de logements. Plusieurs projets de développement n’ont pas passé le cap de la votation populaire (DP 2273).

Vaud laisse l’initiative aux communes

Le canton de Vaud dispose d’une nouvelle loi, entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Contrairement à ce qui se passe à Genève, son application dépend largement de la volonté politique des communes.

La loi se propose d’encourager les communes à planifier des quotas de LUP. Il s’agit d’inciter les investisseurs privés et publics à construire ce type de logements via l’octroi de droits à bâtir supplémentaires en leur faveur (DP 2031). Les communes où sévit une pénurie disposent d’un droit d’emption, une compétence trop récente pour tirer un premier bilan.

Plusieurs communes vaudoises, confrontées à une pénurie de logements à loyer abordable, n’ont pas attendu cette nouvelle législation pour intervenir. Nous avons présenté la politique ambitieuse de la Ville de Nyon (DP 2267).

A Lausanne, d’importants projets sont en voie de réalisation aux Plaines-du-Loup sur des terrains communaux qui accueilleront 3’500 logements pour 8’000 habitants et 3’000 emplois. La Ville souhaite favoriser la mixité sociale. Elle a annoncé 30% de logements subventionnés, 40% de logements à loyer régulé et 30% d’appartements en marché libre ou pour la vente en PPE.

Bâle-Ville, canton fortement urbanisé et sensible aux enjeux sociaux – qui a accepté l’initiative fédérale – pratique également une politique du logement active et ambitieuses (DP 2067). Il a dressé un bilan de sa stratégie 2012-2017: elle démontre qu’un canton peut se donner les moyens d’agir de façon efficace sur le marché du logement. Nous y reviendrons dans un prochain article.

Les limites de la politique du logement

En milieu urbain, les coûts de l’immobilier explosent et la propriété se concentre dans des mains institutionnelles et de sociétés immobilières. Les terrains se font rares et leur prix explose. L’intervention des collectivités devient dès lors difficile.

La pratique de la Ville de Lausanne a bien montré les limites des instruments à disposition. La Municipalité a dû renoncer à faire valoir son droit d’emption «en raison de la cherté des prix».

En Suisse romande, outre Lausanne, Genève, Bienne et La Chaux-de-Fonds, les communes propriétaires de terrains ne sont pas nombreuses. Or les coopératives d’habitation qui bénéficient d’une grande expérience et d’une bonne situation financière dépendent grandement de la mise à disposition de terrains par les collectivités publiques.

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