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Initiative de l’Asloca: des chances réelles, mais une opposition résolue

Le logement au menu de la votation du 9 février 2020

Photo MB
Photo MB (licence CC)

L’initiative populaire Davantage de logements abordables bénéficie de l’appui d’une majorité des électeurs selon un premier sondage de la SSR. Mais la campagne vient de débuter et cet appui risque de s’éroder au point que le résultat devienne incertain.

Autant dire que les opposants, en particulier les milieux immobiliers relayés par les partis de droite, vont sortir l’artillerie lourde pour dire tout le mal qu’ils pensent de cette initiative. Il suffit pour s’en convaincre de parcourir leur site: c’est une initiative rigide, bureaucratique, coûteuse et étatiste, porteuse d’incertitudes et contre-productive, inefficace et inéquitable, inutile et centralisatrice, décalée et nuisible pour les rentes de la prévoyance vieillesse et pour l’aménagement du territoire, et même contraire aux enjeux climatiques.

Le Conseil fédéral est formel, l’initiative est inutile car le marché remplit parfaitement son rôle: «En Suisse, il existe dans l’ensemble suffisamment de logements de qualité et financièrement abordables.» Personne ne contestera que le boom de la construction a amélioré l’offre de logement, avant tout dans les régions périphériques de notre pays.

Par contre, trouver un logement à loyer abordable dans les agglomérations urbaines est et restera encore difficile. Si les appartements sont plus nombreux sur le marché, les loyers abordables demeurent l’exception. Dans ce segment de marché, la pénurie demeure.

Le Conseil fédéral reconnaît non sans ambiguïté cette situation. Il affirme que la condition d’au moins 10% de logements nouvellement construits appartenant à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique ne pourrait pas être remplie sans autre dans les zones urbaines où les besoins sont marqués. Il en déduit qu’il faudrait construire à des endroits où l’offre est déjà surabondante.

Les logements d’utilité publique représentent environ 4% du marché suisse. Ce pourcentage devrait être maintenu grâce au crédit-cadre de 250 millions de francs destiné à alimenter pendant 10 ans le fonds de roulement existant. Cet appui correspond à environ 1’500 logements sur un total de 50’000 construits en un an (2017). Avec 5’000 nouveaux logements d’utilité publique par an demandés par l’initiative, il serait possible d’agir de manière significative pour freiner la spéculation immobilière et lutter contre la hausse des loyers.

Diversifier l’offre pour améliorer la concurrence

L’accroissement de l’offre de logements abordables entraînerait une meilleure concurrence qui contribuerait à freiner la hausse des loyers. Cette hausse s’annonce d’autant plus certaine que le marché immobilier est de plus en plus dominé par des sociétés immobilières et des fonds de placement, plus soucieux des intérêts de leurs actionnaires et porteurs de parts que des locataires.

D’une manière générale, les loyers nets de logements construits par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont inférieurs à ceux des logements locatifs comparables mis sur le marché dans un but lucratif (DP 2187). Les coopératives ne pratiquent pas la spéculation foncière qui augmente le prix des logements, ce qui est particulièrement intéressant dans les agglomérations urbaines. Par ailleurs les logements coopératifs utilisent 25% de terrain en moins que les logements locatifs et même 60% de moins que les logements en propriété individuelle.

Ce type de logements répond à une demande sociale. Loués au prix coûtant, ils accueillent souvent des personnes disposant de ressources financières modestes. En milieu urbain, les coopératives hébergent des familles, ce qui permet d’atténuer le phénomène de gentrification qui caractérise le centre de nos villes.

Une application souple est possible

Les opposants à l’initiative insistent sur les effets néfastes d’une mise en œuvre qui sera, selon eux, rigide et bureaucratique, notamment en vue de respecter le taux annuel de 10% de construction: une vraie usine à gaz qui va paralyser le marché immobilier.

On notera que ce taux se calcule à l’échelle de la Suisse. La loi d’application peut très bien veiller à une mise en œuvre souple qui réponde aux besoins de logements à loyers abordables là où la demande se manifestera. La collaboration avec les cantons et les villes sera déterminante. Il ne s’agit nullement d’imposer la construction de logements sociaux dans des régions où le besoin ne se manifeste pas.

Les expériences acquises par les coopératives sont un gage d’une mise en œuvre sérieuse de l’initiative fédérale. A la condition que les lobbies du secteur immobilier ne cherchent pas à torpiller sa loi d’application.

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