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La densification d’une zone à bâtir demande une politique du logement ambitieuse

La pratique de la ville de Nyon en matière de construction fournit des pistes intéressantes

Photo Patrick Nouhailler

La densification des zones à bâtir existantes des années 60, notamment des zones villas, s’avère complexe et aléatoire pour une commune (DP 2265). Difficile de coordonner les projets des nombreux propriétaires souvent jaloux de leurs droits de propriété.

De plus, un danger guette ces zones, surtout dans les communes soumises à forte pression démographique: le rachat de maisons familiales agrémentées souvent d’un jardin par des promoteurs immobiliers. Acquises à un prix fort, elles sont démolies et remplacées par des immeubles d’appartements en propriété par étage. Il en résulte une gentrification sociale de ces quartiers qui perdent aussi de leur qualité (moins de verdure, plus de béton et de trafic). Est-il possible d’entraver cette évolution?

L’expérience menée par la commune de Nyon, présentée à Granges par Bernard Woeffrey, est intéressante. Cette commune fait partie de l’agglomération du Grand Genève. Elle connaît une forte expansion démographique. En 50 ans, sa population est passée de 6’000 à 21’000 habitants. Et, d’ici 2030, la ville devrait en accueillir 8’000 supplémentaires.

Autant dire que Nyon subit une forte pression immobilière. La ville a déjà connu un fort développement dans les années 60. Elle héberge un patrimoine immobilier au bout de son premier cycle de vie, construit selon des normes énergétiques, phoniques et de confort qui ne répondent plus aux standards d’aujourd’hui. En 2030, 4 ménages sur 5 habiteront dans le parc immobilier existant. Une part non négligeable de cette population risque donc de devoir quitter son logement. Aussi les autorités sont-elles condamnées à négocier avec les propriétaires, tant pour les transformations des immeubles existants que pour les nouveaux quartiers.

Encadrer les rénovations et transformations d’immeubles existants

Pour les propriétaires qui doivent procéder aux aménagements de leurs immeubles, les investissements peuvent se révéler conséquents. Ils sont alors tentés de répondre aux sollicitations des promoteurs immobiliers. Aussi la question d’une démolition / reconstruction plutôt qu’une rénovation est-elle envisagée. Elle est soumise à autorisation.

Avant d’entrer en matière, la commune de Nyon tente de s’assurer que l’option retenue est la meilleure et qu’elle prend en compte plusieurs aspects. Certes, la décision finale appartient à l’investisseur. Mais pour octroyer son autorisation, l’exécutif communal formule trois exigences.

Il faut d’abord que les occupants de l’immeuble puissent se reloger dans la commune, en principe dans les bâtiments rénovés ou construits après démolition. Il s’agit de garantir la mixité sociale constitutive de l’urbanité de la ville et d’éviter que les habitants quittent leur quartier.

La deuxième exigence concerne le maintien d’un prix de location au mètre carré à un niveau supportable pour les habitants concernés. Le prix de référence actuel se situe au maximum à 230 francs par an hors charge. Ce prix de location augmente toutefois dans la mesure où la taille des logements s’accroît pour répondre au standard actuel.

Enfin la priorité doit être donnée aux résidents nyonnais. La ville veut éviter le départ de ses habitants et leur remplacement par de nouveaux arrivants de l’extérieur.

Pour les nouveaux quartiers, les propriétaires fonciers et les bénéficiaires de droits de superficie obtiennent des bonus d’utilisation, soit la possibilité de bâtir davantage. En contrepartie, la commune oblige les maîtres d’ouvrage à réaliser une part de logements d’utilité publique (25%). Elle engage également des négociations directes avec les investisseurs pour obtenir le financement d’équipements collectifs de proximité, comme les crèches et les maisons de quartier. Compte tenu de son attractivité, Nyon est en position de force pour négocier avec des promoteurs intéressés à investir dans la commune.

Le logement doit faire partie des priorités communales

Cette politique volontariste de la commune en matière de logement s’inscrit dans le Programme de législature 2016-2021 de la Municipalité. Elle a pour ambition «d’orienter le marché du logement afin de répondre aux différents besoins de la population». Cette politique vise à offrir à la classe moyenne et populaire, aux familles, aux seniors et aux jeunes ménages l’accès à un logement rénové ou neuf à un loyer abordable. Elle s’appuie sur une analyse fine par quartier du patrimoine immobilier et des habitants.

Pour concrétiser cette politique, la commune veut encore créer une société immobilière pour acheter des terrains et des immeubles. Elle a également décidé l’engagement d’un délégué au logement, chargé de coordonner toutes ces actions.

La stratégie communale s’appuie notamment sur la loi vaudoise de 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif qui offre aux communes des outils d’intervention en matière de prévention du bâti existant. Un propriétaire ne peut pas réaliser n’importe quel type de travaux et les répercuter sans autre sur les loyers.

Cette politique communale du logement s’inscrit dans la durée. Elle est trop récente pour en évaluer les résultats. Un bilan des actions menées est prévu pour la fin 2021. Mais on notera que les différents préavis présentés par la Municipalité ont tous été acceptés par le législatif. La commune est donc en mesure de jouer un rôle déterminant pour garantir une offre diversifiée de logements sur son territoire.

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