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Valeur locative: un impôt sciemment incompris

Le Parlement veut créer une inégalité de traitement en faveur des propriétaires occupant leur logement

Photo Sludge G
Photo Sludge G (licence CC)

Voilà un impôt que détestent les propriétaires logeant dans leur maison ou leur appartement. La taxation de la valeur locative, dénoncée comme la fiscalisation d’un revenu fictif, occupe l’agenda politique depuis plus de deux décennies (DP 2141).

Jusqu’à aujourd’hui, sa suppression n’avait pas trouvé de majorité. Mais le Parlement a changé d’avis. Les commissions compétentes des deux Chambres ont accepté d’entrer en matière et celle du Conseil des Etats a élaboré un projet qu’elle met en consultation.

Il faut donc rappeler la justification de cet impôt qui grève une valeur bien réelle:

  • Lorsqu’un propriétaire occupe son logement, il jouit du rendement d’un bien, ce qu’exprime la valeur locative.
  • S’il le loue, il bénéficie également d’un rendement: le loyer payé par le locataire.
  • Troisième cas de figure, le détenteur d’un capital préfère placer son avoir dans des valeurs mobilières (actions, obligations…) dont il tire un revenu.

Avec le projet en consultation, dans le premier cas le propriétaire ne paierait plus l’impôt, alors que dans le deuxième cas le loyer est imposable et que dans le troisième le rendement des placements de l’investisseur est aussi soumis à l’impôt.

Rien ne justifie que le rendement que constitue l’occupation de son propre logement ne soit pas taxé. Il en va de l’égalité de traitement.

Le système actuel ne respecte d’ailleurs pas pleinement l’égalité de traitement. En effet, la valeur locative fixée par les autorités fiscales est largement inférieure à la valeur du marché. Ce qui allège substantiellement la charge fiscale d’un propriétaire «occupant» par rapport à celle d’un propriétaire loueur. Le projet de suppression de la valeur locative aggraverait encore cette inégalité.

Pour quelle raison cette très ancienne revendication rencontre-t-elle aujourd’hui un écho positif? Il faut probablement y voir l’effet de la baisse sensible du taux hypothécaire.

Un taux relativement élevé offrait aux propriétaires des déductions importantes sur leur revenu imposable. Le gain fiscal ainsi réalisé dépassait de loin la charge représentée par l’imposition d’une valeur locative assez légère. Le bas niveau actuel du taux hypothécaire rend moins attrayantes ces déductions, alors que le risque de relèvement de la valeur locative à un niveau plus proche de celle du marché alourdirait la charge fiscale des propriétaires. Mieux vaut donc lâcher ces déductions en échange de la suppression de la valeur locative.

Les arguments des partisans de cette suppression relèvent clairement de la tactique du paravent: cacher les intérêts du plus grand nombre derrière la situation parfois difficile de quelques-uns. On met ainsi en avant le cas de ces retraités à faible revenu habitant leur maison, pour qui l’imposition de la valeur locative pèse lourdement sur leur budget. Plutôt qu’une suppression générale de cette imposition, une clause de rigueur dans la législation fiscale suffirait à régler ce problème.

En couplant la suppression de l’imposition de la valeur locative à celle de la déduction des intérêts hypothécaire, il s’agirait d’inciter les propriétaires à limiter leur endettement hypothécaire, l’un des plus élevés au monde. Mais, comme indiqué ci-dessus, vu le bas niveau des taux, la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires ne devrait pas modifier de manière significative le comportement des propriétaires. Il revient à la Banque nationale et à la Finma de réguler l’offre des prêts hypothécaires.

A n’en pas douter, les organisations de locataires suivront attentivement le dossier: la suppression de l’imposition de la valeur locative impliquerait une inégalité de traitement puisque les locataires ne peuvent déduire leur loyer de leur revenu imposable.

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