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Il n’y a pas de risque de bulle dans le marché de l’immobilier suisse

Le point avant la discussion de l’initiative de l’Asloca

Photo Thierry Llansades

Le marché immobilier suisse est entré dans une zone de turbulence. En 2017, on a construit un nombre de logements supérieur à celui des logements vacants. Peut-on escompter une baisse des loyers et des prix de l’immobilier? Va-t-on vers une crise dans le secteur de la construction? Des ajustements s’opèrent mais, selon les spécialistes, aucune bulle ne menace le marché immobilier suisse dans les prochaines années.

Les dernières statistiques de l’Office fédéral du logement (OFL) confirment cette appréciation. Entre 2002 et 2016, la production annuelle de logements est passée d’à peine 29’000 unités à plus de 53’000. Pour 2017 et 2018, elle sera restée de l’ordre de 50’000. Idem pour 2019, même si les entrées de commandes ont enregistré une très légère diminution.

Le 1er juin 2018, la Suisse comptait selon l’OFS 72’300 logements vacants, dont 12’600 destinés à la vente et 59’700 mis en location. L’augmentation est de 8’000 unités en une année. Un logement à louer sur 40 est donc inoccupé actuellement en Suisse.

De bonnes perspectives pour le marché du logement

L’OFL juge positivement la situation du marché du logement en Suisse. La pression démographique connaît un tassement, mais il prévoit une forte progression du nombre des petits ménages privés dans les décennies à venir. Cette appréciation est confirmée par la récente étude de l’EPFZ menée pour le compte de Comparis: aucun élément ne permet de prévoir la formation d’une bulle dans l’immobilier.

L’investissement immobilier continue d’être favorisé par la faiblesse des taux d’intérêt qui découragent les placements financiers. Sa rentabilité – même à la baisse – reste intéressante pour des investisseurs institutionnels (caisses de pension, fonds d’investissement, assurances). La faiblesse des taux hypothécaires encourage à l’acquisition de son logement.

Les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté au cours des dernières années, une évolution qui devrait s’atténuer, notamment pour les appartements mis en location dans les régions où le taux de vacance est élevé. On s’attend plutôt à une légère baisse.

Il faut rappeler la volatilité des prix des immeubles et des loyers. Sur un marché en continuel déséquilibre, les prix ne varient pas durablement dans le même sens. La qualité des emplacements, le potentiel de la demande ainsi que la disponibilité de l’offre expliquent en grande partie cette volatilité.

Ce constat est partagé par Credit Suisse, qui continue à voir dans l’immobilier de bonnes opportunités d’investissement.

Dans son analyse de juin 2018, UBS livre un constat intéressant sur l’évolution du marché. Selon la banque, les investisseurs intéressés par l’achat ou la location d’immobilier résidentiel en Suisse devraient prendre en compte six tendances. Premièrement, il sera toujours moins cher d’être propriétaire que locataire. Deuxièmement, la propriété par étages devrait reculer par rapport aux maisons individuelles. Troisièmement, la densification demandée par la loi fédérale sur l’améagement du territoire n’est pas une fatalité: à peu près partout en Suisse (sauf dans la région de Zurich), les surfaces résidentielles non bâties des agglomérations sont censées suffire à absorber sans densification la croissance démographique des dix prochaines années, même à Genève et Bâle. Quatrièmement, le vieillissement de la population devrait limiter la demande de maisons individuelles. Cinquièmement, avec la diminution de l’immigration, le taux de vacance devrait atteindre un nouveau record d’ici 2019 au plus tard. Enfin, la baisse des loyers est censée s’accélérer.

Des situations régionales spécifiques

Il y a manifestement un excédent d’offres dans le segment des logements à louer dans des régions périphériques, éloignées des centres urbains auxquels elles sont mal reliées par les transports publics. C’est là que le taux de vacance est élevé. Mais selon les prévisions de l’EPFZ/Comparis, aucun district ni même commune n’affiche une situation critique. Ces marchés immobiliers régionaux devraient se stabiliser progressivement après une baisse des prix de vente et des loyers.

La situation des régions fribourgeoises (Sarine et Gruyère) est révélatrice de ce paradoxe. Leur taux de vacance est quasi identique à la moyenne suisse (2,6%). Et pourtant ces deux régions connaissent le taux d’augmentation des autorisations de construire parmi le plus élevé des régions suisses.

Dans son rapport sur la situation du marché immobilier fribourgeois du printemps 2018, la Banque cantonale avait déjà mis en évidence leurs bonnes perspectives.

Dans les agglomérations urbaines par contre, même si les zones à bâtir ne sont pas épuisées, on peut toujours parler de pénurie de logements. Il est quasi impossible pour une famille d’acquérir un logement, et la construction de locatifs est insuffisante pour répondre à la demande. La pénurie de logements à loyer abordable conduit de nombreuses jeunes familles avec enfants à prendre domicile dans des régions offrant de meilleures conditions pour se loger.

Dans ce contexte, l’initiative «Davantage de logements abordables» prend toute sa signification. Le Conseil fédéral s’y oppose, tout comme la majorité des membres de la Commission du Conseil national en charge de son examen. Cette commission s’oppose également au projet d’arrêté fédéral relatif à un crédit-cadre de 250 millions destiné à augmenter la dotation du fonds de roulement en faveur de la construction de logements d’utilité publique, essentiellement par les coopérative d’habitation, importantes actrices sur le marché immobilier dans les grandes villes. Cet arrêté devrait entrer en vigueur dès que l’initiative populaire aura été retirée ou rejetée.

Le Conseil national discutera de cette initiative dans la dernière semaine de la session en cours. Ce sera l’occasion de vérifier les rapports de force en matière de politique du logement.

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