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La très controversée stratégie immobilière des CFF

Entre la tentation du profit et le désir d’une politique du logement social

Photo Martin Frey
Photo Martin Frey (licence CC)

De leur propre aveu, les CFF ne sont «pas seulement la plus grande entreprise de transport de Suisse, mais aussi l’une des plus grandes sociétés immobilières de notre pays». Sur le long terme, ils prévoient de construire 10’000 logements, dont un tiers à loyer modéré (soit 20% au-dessous du prix du marché). Ces appartements seront réalisés sur une trentaine de sites et resteront en majorité propriété des CFF.

Une option qui va dans le bon sens selon la gauche, les Verts et les associations de locataires, qui demandent néanmoins une proportion plus importante de logements à caractère social. Une stratégie contraire à l’ordre économique de notre pays pour les associations de propriétaires et les partis de droite: il n’appartient pas à une entreprise ferroviaire de se transformer en promoteur immobilier avec des ambitions sociales.

Un acteur important du marché immobilier suisse

Les CFF comptent parmi les principaux propriétaires fonciers de Suisse. 94,4 km2, c’est la surface des terrains appartenant à l’ancienne régie – soit deux fois la superficie du canton de Bâle-Ville. Un quart environ de cette superficie n’est pas lié à l’exploitation ferroviaire.

Au cours des dix dernières années, les CFF ont investi 4,5 milliards de francs dans l’immobilier et vendu des terrains pour 1,5 milliard. L’année dernière, les revenus immobiliers (435 millions) étaient aussi élevés que les recettes liées au transport de personnes. Et la valeur des biens immobiliers des CFF ne cesse d’augmenter: de 3,4 à 5,5 milliards en 2018. Parrapport au prix du marché, on l’estime à 10 milliards, ce qui fait des CFF la deuxième plus grande société immobilière de Suisse, avec des «revenus records».

Le patrimoine immobilier non ferroviaire est actuellement composé de 1’600 appartements ainsi que de bureaux, de locaux et complexes commerciaux, de restaurants aussi répartis sur 23 sites. Il accueille également des établissements de formation à proximité immédiate des gares (par exemple la HES pédagogique à Zurich, la HES Arc à Neuchâtel). Vingt-quatre autres sites sont au stade de la planification ou en voie de réalisation. Les projets phares restent pour l’heure Europaallee à Zurich ou Pont-Rouge à Genève. Mais des réalisations plus modestes sont annoncées ou déjà en cours dans diverses villes et localités, telles Morges, Cully, Vevey, Fribourg, Winterthour, Lucerne ou Bâle.

Dans les nouvelles constructions, les CFF veulent porter à environ 50% la part de logements à loyer ou à prix modéré dans leur propre portefeuille et par le biais de coopératives de construction et d’habitation, ce type de logement devant représenter près d’un tiers de leur parc immobilier à long terme.

Des objectifs définis par le Conseil fédéral

Dans les objectifs stratégiques qu’il fixe aux CFF, le Conseil fédéral évoque explicitement une valorisation de leur parc immobilier conforme aux standards du marché.

Tous les gains réalisés par CFF Immobilier sont attribués à la couverture des coûts du système ferroviaire au sens le plus large. Ils vont à l’assainissement et à la stabilisation de la Caisse de pension des CFF (CHF 270,9 millions en 2016) et, outre un montant annuel de 150 millions alloué à CFF Infrastructure, contribuent à la couverture de la dette des CFF.

Des alliés et des adversaires très intéressés

La stratégie de CFF immobilier a régulièrement reçu l’appui d’une majorité des Chambres fédérales, notamment de la part de la gauche et des Verts. Ces derniers demandent néanmoins une augmentation de la part des logements à loyer abordable.

L’Association suisse des locataires a également manifesté son appui aux orientations prises par CFF Immobilier, en relevant que l’entreprise ne fait que rattraper son retard dans l’immobilier social. Selon elle, jusqu’à ces dernières années, les investissements immobiliers des CFF ont privilégié les objets de luxe, peu accessibles à la classe moyenne et aux familles.

La charge est menée par l’Association suisse des propriétaires immobiliers et son président, le conseiller national Hans Egloff (UDC/ZH). Ce dernier soutient que les terrains des CFF non nécessaires à l’exploitation ferroviaire doivent être cédés au prix du marché à des promoteurs privés. Il n’appartient pas à une entreprise ferroviaire de s’occuper de promotion immobilière, encore moins lorsqu’elle poursuit les objectifs sociaux et environnementaux de la politique du logement. L’allocation des revenus immobiliers aux activités ferroviaires des CFF conduirait à subventionner de façon indirecte le prix des transports, alors qu’une vente des biens-fonds au prix du marché permettrait d’assainir plus rapidement la caisse de pension.

Une fausse alternative

En résumé, les promoteurs privés appuyés par la droite politique s’opposent aux ambitions immobilières de CFF. A la recherche de terrains constructibles, ils lorgnent sur le patrimoine foncier de l’entreprise qui ne sert plus des objectifs ferroviaires. Un patrimoine fort bien situé et qui promet de juteuses plus-values.

Les CFF, avec l’aval du Conseil fédéral, valorisent ce patrimoine à un rythme accéléré. Ils en tirent des revenus confortables qui permettent de renflouer la caisse de retraite de l’entreprise et de financer une partie des infrastructures ferroviaires. La gauche suit le mouvement à condition que le logement social trouve sa place dans cette stratégie. La Confédération y trouve son compte puisque la croissance des revenus immobiliers des CFF allègent d’autant son soutien financier à l’ancienne régie.

Pourtant les organisations de locataires et la gauche risquent bien de perdre à ce jeu. En effet, jusqu’à présent le Conseil fédéral n’a pas envisagé d’infléchir la stratégie immobilière des CFF dans un sens plus social. Pour Doris Leuthard, «la tâche principale des CFF ne consiste pas à fournir des logements à loyer abordable; c’est aux villes et aux communes d’y veiller».

La conseillère fédérale a parfaitement raison. Mais il faut aller jusqu’au bout du raisonnement. A l’époque, les CFF et les sociétés qui les ont précédés ont acquis à bon compte et même parfois gratuitement, notamment auprès des collectivités publiques, les terrains nécessaires à l’exploitation ferroviaire.

Dès lors qu’une partie de ces terrains ne sont plus indispensables à la mission des CFF, ils doivent revenir aux collectivités publiques. Non pas au prix du marché, mais à la valeur de cession d’antan, en tenant compte de l’inflation enregistrée depuis lors. De cette manière, les villes et les communes pourront contribuer à améliorer l’offre de logements sociaux, soit directement soit en mettant ces terrains à disposition de sociétés coopératives d’habitation.

La stratégie du Conseil fédéral concernant les CFF arrive à échéance à fin 2018. Sa version pour 2019-2022 est annoncée pour les prochaines semaines. Légitimera-t-elle le rôle toujours plus important de promoteur immobilier endossé par les CFF et les 10’000 nouveaux logements annoncés? Ou renverra-t-elle l’entreprise à sa mission de transporteur ferroviaire tout en lui en donnant les moyens?

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Discussion

  • Merci pour cet article qui nous apporte la preuve que les CFF constituent un vrai modèle à suivre comme une alternative aux réformes libérales, lesquelles tentent d’introduire la concurrence partout au motif que le marché est l’allié du surplus du consommateur: le monopole public est mauvais pour le contribuable et coûteux pour le consommateur en terme de prix et de qualité de service.

    L’argument développé par les libéraux et les milieux économiques contre la stratégie immobilière des CFF ne nous semble pas pertinent. En effet on ne voit pas au nom de quelle logique on interdit à une entreprise publique gérée sur le modèle d’une entreprise privée d’opter pour une stratégie de diversification de ses activités. Rappelons en passant que Le principe de la diversification permet de réduire le risque. Ainsi une entreprise privée qui fabrique, par exemple, des maillots de bains et des parapluies dans un souci de minimiser l’impact des aléas climatiques sur son activité, et donc son profit, se voit rarement reprocher d’avoir deux activités, quand même son coût d’opportunité est plus faible dans la fabrication des parapluies que dans la confection des maillots de bain. Selon la logique de l’efficacité l’entreprise en question devrait se concentrer sur son métier de base, à savoir la production des parapluies.

    C’est pourquoi l’argument selon lequel une entreprise publique tels que les CFF n’a pas pour vocation de se transformer en promoteur immobilier avec une ambition sociale ne semble pas pertinent, dès lors que les CFF satisfont à certaines conditions. Dans l’histoire les chemins de fer ont été toujours l’apanage d’un monopole naturel. Or ce dernier ne peut pratiquer la tarification au coût marginal en raison de l’importance des couts fixes (infrastructures, gares, maintenance…). En clair le monopole naturel fonctionne avec un déficit financé par les contribuables en l’occurrence du budget de l’Etat. Une telle situation, qui peut être perçue comme une aberration du point de vue de la logique libérale, peut se justifier par la nécessite de maintenir l’égalité des citoyens en matière de service public, et donc la cohésion sociale et territoriale,.Alors que si l’on laissait les forces du marché opérer librement on pourrait leur faire confiance pour exclure un grand nombre de territoires et les citoyens avec. C’est ce danger que les cheminots français pointent du doigt en s’opposant à la réforme du Président Macron dont le rêve est de privatiser tous les services publics, y compris les services de sécurité!

    Avec leur stratégie de diversification, les CFF sont en train de faire la démonstration qu’un monopole public peut être efficace et donc se passer du soutien public en générant les ressources financières lui permettant d’investir dans les infrastructures ferroviaires, de trouver l’équilibre financier du régime de retraite et même de se payer le luxe d’offrir des logements à loyers modérés. En principe les milieux économiques, les partis politiques libéraux et l’UDC ne devraient pas se plaindre d’un excès de concurrence qui fait le bonheur des consommateurs, surtout si la proportion des locataires est relativement importante, ce qui semble être le cas en Suisse. A ce propos, il semblerait que plusieurs générations pourraient se succéder en tant que locataires dans le même logement. En tout cas, c’était le cas de certains membres de ma famille qui habitaient à Lausanne.

  • 2
    Richard Lecoultre

    Les CFF occupent plusieurs dizaines de milliers d’employés, dont la plupart ne gagnent pas des millions, mais nos grands économistes trouvent anormal que la régie se soucie de bâtir quelques appartements bon marché pour les gagne-petit.

    Après avoir raté la privatisation complète des CFF, M. Hans Egloff et ses compères promoteurs estiment que c’est à eux de mettre en valeur les terrains constructibles de la régie, selon leurs normes à eux. Avec la bénédiction de notre très chrétienne conseillère fédérale Leuthard, leur prétention fleure bon l’inspiration divine.

    La grande politique au service de la finance au lieu d’être au service de la société, quel progrès!

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