Analyses, commentaires et informations sur l'actualité suisse
Indépendant, différent, réformiste depuis 1963
Analyses, commentaires et informations sur l'actualité suisse
Indépendant, différent, réformiste depuis 1963

Les coopératives: des actrices déterminantes d’une politique du logement durable

Une comparaison entre logement d’utilité publique, locatif traditionnel et propriété

Photo OFL
Photo OFL

Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique exercent des effets positifs sur le marché du logement: ils combattent la pression sur les prix, la ségrégation sociale, l’utilisation extensive des surfaces habitables et la consommation croissante de terrain.

Tels sont les enseignements d’une étude réalisée par le bureau zurichois sotomo pour le compte de l’Office fédéral du logement. Publiée en novembre 2017, cette étude téléchargeable fait Le point sur le logement d’utilité publique. Menée avec la collaboration des organisations faîtières de l’habitat d’utilité publique, elle couvre l’ensemble de la Suisse. Elle n’analyse pas uniquement ce segment du marché, mais elle propose aussi une comparaison inédite avec le secteur locatif conventionnel et avec le logement en propriété – ce qui en augmente encore l’intérêt.

L’étude recense environ 146’000 logements d’utilité publique, soit 4,3% du parc de logements helvétique (chiffres de 2014). Comme on sait, les coopératives d’habitation sont surtout présentes dans les régions urbaines et en Suisse alémanique. Leur part à l’offre de logements est la plus élevée dans les cantons de Bâle-Ville (plus de 11%), de Zurich (près de 10%) et de Lucerne (près de 9%).

Cette proportion reste bien inférieure dans les cantons romands. Seul Genève atteint la moyenne nationale de 4,3%, tandis que les cantons de Neuchâtel (3,8%) et de Vaud (3,4%) s’en rapprochent. Les proportions calculées pour Genève et Vaud ne comprennent que les logements réalisés par les coopératives, à l’exclusion des logements d’utilité publique construits au titre des lois cantonales ad hoc.

Avec moins de 2%, les cantons de Fribourg, du Jura et du Valais figurent en queue de classement. A noter que les deux derniers cités ont inversement la plus forte proportion de logements en propriété, supérieure à 55%.

Le secteur coopératif s’est développé avant tout en milieu urbain. Sa part au nombre des logements offerts sur le marché se monte à plus de 20% en ville de Zurich.

Economiser le sol

L’habitat d’utilité publique est un moyen efficace pour réduire la consommation de superficie par habitant, celle des logements occupés comme des terrains construits. A surface égale, il accueille davantage de personnes que les logements en location et surtout en propriété. Depuis l’an 2000, les écarts constatés entre ces différentes formes d’occupation n’ont fait que s’accentuer. La surface habitable par personne ne progresse que marginalement, alors qu’elle augmente nettement pour les deux autres formes d’occupation.

Le logement en coopérative utilise 25% de terrain en moins que le logement locatif et même 60% de moins que le logement en propriété. Ce pourcentage n’est que de 8% dans les grands centres urbains et s’explique par le manque de place et par la pression des coûts.

Des loyers plus abordables

D’une manière générale, les loyers nets des logements de maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont inférieurs à ceux de logements locatifs comparables mis sur le marché dans un but lucratif.

En moyenne, les logements locatifs de trois pièces sont 16,5% plus chers que les logements d’utilité publique de la même catégorie.

Le prix des logements loués à titre commercial est en moyenne un quart plus élevé au mètre carré que celui des coopératives. Plus le niveau des loyers est élevé, plus l’effet modérateur des coopératives sur les prix est manifeste (de l’ordre de 25%).

Ces différences s’expliquent largement par le fait que les coopératives calculent leurs loyers en fonction des coûts effectifs (de construction et d’entretien, réserve comprise), n’incluant donc aucun bénéfice.

Les coopératives ne pratiquent pas la spéculation foncière pour augmenter le prix de leurs logements dans les centres-ville.

Les logements d’utilité publique répondent à une demande sociale

Ces logements loués au prix coûtant bénéficient surtout à des personnes ayant un faible niveau de formation et disposant des  ressources financières relativement modestes. Les occupants des logements d’utilité publique présentent une grande diversité socio-démographique. On y trouve toutes les classes d’âge. Les étrangers, relativement moins nombreux que dans les autres types de logement, proviennent surtout des pays de l’Union européenne. L’étude révèle par ailleurs que les coopératives  atténuent le phénomène de gentrification qui se produit notamment dans les vieux centres des villes.

L’intérêt politique de l’étude est évident au moment où le débat s’ouvre autour de l’initiative populaire Davantage de logements abordables déposée en octobre 2016, munie de 105’000 signatures dont les 70% proviennent des seuls cantons de Zurich, Berne, Lucerne, Vaud et Genève. L’initiative demande à la Confédération de veiller, d’entente avec les cantons, à ce qu’en Suisse 10% au moins des logements nouvellement construits soient propriété de «maîtres d’ouvrage œuvrant à la construction de logements d’utilité publique». Le Conseil fédéral s’oppose à cette exigence, estimant qu’il appartient au marché d’assurer l’essentiel de l’offre de logements. On attend pour avril 2018 le Message que le gouvernement adressera aux Chambres fédérales.

Compte tenu de la nécessité d’améliorer l’offre de logements à loyer abordable, le Conseil fédéral a proposé d’augmenter de 250 millions de francs le fonds de roulement destiné au financement des prêts aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Chaque année depuis 2003, environ 1’500 logements ont bénéficié d’un tel prêt. Le nouveau crédit-cadre permettra de maintenir le soutien à un niveau similaire pour les prochaines années.

L’Association suisse des locataires (Asloca) estime que ce montant demeure insuffisant et n’assure au mieux qu’une poursuite de l’aide actuelle. Or il faut l’augmenter de manière substantielle, afin que villes et communes puissent atteindre leurs buts et favoriser ainsi la mise à disposition d’appartements à loyer modéré. Selon l’Asloca, ce crédit-cadre ne donne aucune réponse aux problèmes bien connus: fortes hausses de loyer à la relocation, rendements exagérés et pertes de logements abordables. Si les appartements sont plus nombreux sur le marché, les loyers accessibles restent rares.

La lutte continue donc pour un logement locatif compatible avec les budgets des ménages modestes – et même moyens. Et, dans ce combat, les coopératives jouent toujours un rôle déterminant.

DOMAINE PUBLIC

Analyses, commentaires et informations sur l'actualité suisse
Indépendant et différent depuis 1963
En continu, avec liens et réactions sur https://www.domainepublic.ch
Newsletter gratuite chaque lundi: les articles, le magazine PDF et l'eBook
En continu, avec liens et réactions sur https://www.domainepublic.ch

Lien vers l'article: https://www.domainepublic.ch/articles/32466
logo creative commmons Republier
La reproduction de cet article est autorisée et gratuite, mais selon les modalités du présent contrat Creative Commons: activer un lien vers la page ou citer l'URL de celle-ci, https://www.domainepublic.ch/articles/32466 - Merci

Si vous avez apprécié cet article, ne manquez pas les prochains en vous abonnant gratuitement au moyen d'une des trois options suivantes.

L'hebdomadaire

Articles par courriel

Flux RSS

Recevez tous les lundi par courriel le sommaire des nouveaux articles et le lien vers l'édition PDF ou l'édition eBook.
Recevez chaque article dès parution (un courriel par jour au plus).
Lisez les articles dans votre agrégateur, ajoutez les sur votre blog ou site.

Si vous avez apprécié cet article, ne manquez pas les prochains en vous abonnant gratuitement au moyen d'une des trois options suivantes.

L'hebdomadaire

Recevez tous les lundi par courriel le sommaire des nouveaux articles et le lien vers l'édition PDF ou l'édition eBook. Je m'abonne

Articles par courriel

Recevez chaque article dès parution (un courriel par jour au plus). Je m'abonne

Flux RSS

Lisez les articles dans votre agrégateur, ajoutez les sur votre blog ou site. Je m'abonne

Ecrire un commentaire

Les commentaires ne sont mis en ligne qu'après validation par nos soins. Nous vous remercions de vos compléments et remarques, et encourageons une discussion vigoureuse mais courtoise et respectueuse. Nous nous réservons de ne pas publier les textes dont la forme ou le contenu ne sont pas appropriés.

Commentaire (max. 2000 signes)

Accueil

Les auteur-e-s

Les articles

Les publications

Le Kiosque

A propos de DP