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Les propriétaires immobiliers à l’assaut de l’égalité de traitement

La valeur locative est un revenu en nature qui mérite d’être taxé comme tel et dont l’exonération serait injuste

Ils sont nombreux, les quelque 1,5 millions de contribuables qui vivent dans un logement dont ils sont propriétaires, à ne pas comprendre pourquoi la valeur locative de leur bien vient s’ajouter à leur revenu imposable. Ce montant n’est-il pas fictif puisqu’il ne tombe pas dans leur porte-monnaie?

Depuis plusieurs années, l’Association suisse des propriétaires immobiliers (HEV) tente de la faire abroger. En vain. En 1999, le peuple a rejeté sèchement son initiative Logement pour tous qui prévoyait une réduction importante de la valeur locative. Cinq ans plus tard, le souverain refusait tout aussi sèchement un paquet fiscal où figuraient tout à la fois la suppression de l’imposition de la valeur locative et de la déduction des intérêts hypothécaires, mais également la possibilité de déduire sans limites les frais d’entretien. En 2012, l’initiative populaire Sécurité du logement à la retraite lancée par la HEV subit également un échec, mais elle réussit à rallier plus de 47% des voix. Elle se limitait à demander la suppression de la prise en compte fiscale de la valeur locative pour les seuls retraités.

Aujourd’hui, la HEV revient à la charge par le biais d’une pétition qui exige l’élimination du préjudice financier que subiraient les propriétaires par rapport aux locataires. Parallèlement le président de la HEV, un élu UDC zurichois, a déposé une motion pour que les contribuables puissent opter pour la suppression de l’imposition de la valeur locative en contrepartie d’une réduction des déductions offertes aux propriétaires, motion acceptée de justesse au Conseil national en septembre 2014 et toujours pendante devant le Conseil des Etats.

La prise en compte de la valeur locative dans le revenu imposable ne fait que répondre aux principes de l’égalité de traitement et de la capacité contributive. Il ne s’agit pas d’un revenu fictif, mais d’un revenu en nature, la jouissance de sa fortune immobilière, par opposition au produit financier de sa mise en location à un tiers.

A situation financière égale, charge fiscale égale; et qui possède plus paie plus. A revenu égal, un locataire dispose d’une capacité contributive inférieure à celle d’un propriétaire, car il doit payer un loyer. L’imposition du revenu locatif du propriétaire permet de rétablir l’équilibre. Elle ne constitue en rien un préjudice pour le propriétaire. Ou alors la recherche de l’équilibre – l’égalité de traitement – impliquerait qu’à la suppression de la valeur locative pour le propriétaire corresponde la déduction du loyer pour le locataire.

En réalité, le propriétaire ne subit aucun préjudice fiscal; il jouit au contraire d’avantages par rapport au locataire. Un récent rapport de l’administration fédérale rappelle que la valeur locative prise en compte par le fisc se situe très en dessous du prix des loyers sur le marché. D’où, selon les auteurs du rapport, une subvention annuelle de 750 à 830 millions de francs en faveur des propriétaires, dans le seul cadre de l’impôt fédéral direct. A quoi il faudrait ajouter 100 à 230 millions de déductions pour les investissements utiles aux économies d’énergie, un corps étranger dans la logique de l’imposition puisque ces investissements ne peuvent être assimilés à des frais d’acquisition du revenu.

Les tentatives pour alléger, voire supprimer, la valeur locative ne visent donc pas à garantir la justice fiscale, mais à accroître encore les avantages dont bénéficient les propriétaires. La NZZ, qui n’est pas connue pour sa défense acharnée des intérêts des locataires, ne s’y trompe pas: pour elle, «les propriétaires veulent le beurre et presque tout l’argent du beurre».

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