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Densifier, le nouveau credo de l’aménagement

La densification est porteuse de beaucoup d’espoirs, mais sa concrétisation se heurte à de nombreux obstacles

En acceptant la loi fédérale révisée sur l’aménagement du territoire en 2013, le peuple suisse a clairement souhaité mettre fin à l’extension des zones à bâtir et au mitage du territoire. Il veut une urbanisation maîtrisée qui passe par la densification des zones à bâtir existantes, construites ou non.

La densification peut se mesurer de différentes manières et à différentes échelles. C’est le rapport entre un indicateur statistique et une surface de territoire. Il y a plusieurs densités à considérer: population, emplois, nombre d’unités de logement, surface de plancher. Mais la densité a aussi une dimension subjective. Sa perception est fort différente selon les quartiers (à l’exemple des tours) et a souvent une connotation négative, symbole d’entassement des gens et de détérioration de la qualité de vie. Le site densite.ch fournit des informations intéressantes à ce sujet.

Le bureau zurichois Wüest & Partner a évalué les potentiels de densification en termes d’habitants (ou d’emplois) par hectare à 11 millions d’habitants pour l’ensemble de la Suisse, soit 2,8 millions supplémentaires. Ainsi si les zones à bâtir – construites ou non – étaient densifiées, les cantons de Vaud et de Genève pourraient accueillir respectivement environ 300’000 et 200’000 habitants supplémentaires. Bien sûr, il s’agit d’une analyse théorique, la réalité étant bien plus complexe.

La densification est à l’œuvre dans les villes

L’urbanisation vers l’intérieur est déjà à l’œuvre dans les villes. Preuve en est l’augmentation de la population urbaine constatée ces dernières années. On y construit de façon plus dense. Ce sont aussi toutes les transformations et extensions de bâtiments existants, à l’exemple de maisons familiales rachetées, rasées et remplacées par des immeubles d’appartements vendus en propriété par étages.

La réaffectation des friches ferroviaires et industrielles offre aussi des opportunités de densification. Les projets et réalisations de l’Ouest lausannois sont, en Suisse romande, de bons exemples de densification soucieuse de la qualité de vie. On y prévoit 20’000 habitants supplémentaires et 10’000 nouveaux emplois d’ici 2030.

A quoi s’ajoutent les nombreux projets visant à densifier des quartiers, notamment les zones de villas. Ce sont des opérations conflictuelles et aléatoires quant aux résultats.

Elles prennent la forme d’une stratégie douce, à l’exemple du canton de Fribourg où l’on a décidé d’augmenter l’indice d’utilisation du sol, espérant activer les réserves de construction et valoriser ainsi les biens-fonds. Il semble que ces nouveaux droits à bâtir n’incitent guère les propriétaires de villas à densifier leur propriété.

Une stratégie plus volontaire a été choisie par le canton de Genève. Devant la difficulté de créer de nouvelles zones à bâtir, il veut promouvoir le logement dans les zones de villas. Très étendue, la zone villas de Genève s’étend sur 3000 ha et compte 20’000 maisons. Une petite partie de cet ensemble (11,5% soit 350 ha) est vouée à disparaître à terme au profit de nouveaux quartiers à vocation plus urbaine. Cette stratégie volontaire risque de se heurter aux réticences des propriétaires concernés ainsi qu’aux dispositions réglementaires en vigueur.

Le programme national de recherche Nouvelle qualité urbaine a formulé des propositions pour densifier les villes tout en garantissant la qualité de vie. Les chercheurs estiment qu’on ne peut simplement construire des bâtiments plus hauts et plus volumineux qui entreraient en conflit avec les structures existantes; de plus, il n’est souvent pas possible de créer de nouveaux espaces publics ouverts (parcs, rues, places de stationnement). Les potentialités de densification sont dès lors à valoriser dans les périphéries urbaines où il est possible de réaménager des zones industrielles et commerciales. On peut y mélanger commerces, bureaux et habitats, réutiliser et agrandir des locaux industriels pour en faire des logements.

La densification demande une nouvelle culture de l’aménagement

Densifier les zones à bâtir constitue un objectif ambitieux, mais complexe et surtout conflictuel. Il impose une nouvelle culture de l’aménagement.

Les 40 dernières années ont été marquées par une urbanisation extensive, les villes et villages se développant au détriment des campagnes. Les zones à bâtir étaient créées en grignotant les terres agricoles. Elles étaient destinées à des habitants ou des usagers qui, généralement, ne résidaient pas encore sur les lieux au moment de leur planification. Les discussions avaient lieu entre les autorités communales, les propriétaires de terrains et les investisseurs et promoteurs immobiliers. Les litiges éventuels tournaient autour des droits de propriété et des droits à bâtir. Chacun y trouvait son compte.

Refaire la ville sur la ville est par contre plus complexe. On cherche à transformer un espace qui, en règle générale, est déjà habité. Ce qui veut dire que l’on demande à ceux qui occupent les lieux d’accueillir de nouveaux habitants et usagers. Les risques et changements qui en découlent sont évidents, alors que les avantages à en tirer sont incertains ou difficiles à identifier. Les droits de propriété se heurtent aux usages des lieux par leurs habitants. Il n’est pas étonnant que cet urbanisme soit plus conflictuel.

C’est pourquoi plusieurs associations d’habitants de l’agglomération lausannoise ont mis en place une coordination pour défendre leurs intérêts de façon collective face à des projets immobiliers et urbanistiques, qui mettent en question leurs logements et la qualité de vie dans leur quartier ou commune. Elles ne sont pas opposées a priori à la densification, mais formulent trois propositions pour en assurer le succès.

D’abord, pas de densification urbaine au coup par coup. Il faut que les autorités communales élaborent et adoptent un cadre de référence. Il s’agit de définir de façon explicite où, pour quelles raisons, de quelle manière et à quelles conditions la rénovation et la densification sont admissibles dans la commune.

Ensuite, les problèmes de mise en œuvre et de concrétisation de la densification doivent être réglés au stade de la planification, via par exemple la signature d’une convention entre la municipalité et les propriétaires-promoteurs de l’opération. Il s’agit de fournir aux habitants en place des garanties sur leur futur logement et leur loyer ainsi que sur les mesures pour garantir la qualité du quartier. Et ceci avant le début des travaux.

Enfin, pas de densification sans concertation dès le début de la démarche de densification et non à une simple information en fin de démarche quand les projets sont ficelés. Les associations font référence à une brochure publiée par les services des communes et du logement du canton de Vaud: Participation et logement, construire pour et avec la population – Un guide pour les communes vaudoises.

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