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Droit du bail: le Röstigraben des locataires

De part et d’autre de la Sarine, les défenseurs des locataires n’ont pas la même approche

Photo de 1suisse
Photo de 1suisse (licence CC)

Surprenante confrontation au Conseil national. La socialiste zurichoise Anita Thanei, présidente de l’Association des locataires de Suisse alémanique défend avec vigueur la révision du droit du bail. Le socialiste genevois Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’Association des locataires de Suisse romande (ASLOCA), combat avec autant de conviction le même objet.

L’entrée en matière est rejetée à deux voix de majorité. Après une décennie de tentatives infructueuses, le projet est enterré. Doris Leuthard, en charge du dossier, est décidée à jeter l’éponge.

Les arguments de la Zurichoise Thanei ne manquent pas de pertinence. L’actuel droit du bail permet d’indexer les loyers à l’évolution du taux hypothécaire. Ce système est pervers. Un regard sur les vingt dernières années montre que la hausse des loyers a été deux fois plus forte que celle des prix à la consommation. Il faut donc dire oui à la révision qui entend indexer les loyers à l’indice des prix.

Le Genevois Sommaruga met quant à lui en évidence les dégâts collatéraux d’un changement de système. Selon le droit actuel, le bailleur peut répercuter la hausse de ses charges sur le locataire. C’est la méthode des coûts. Elle s’applique en tout temps pour l’adaptation des loyers au taux hypothécaire. Mais elle est aussi valable pour la fixation du loyer initial. Si le bailleur qui n’a pas de charges nouvelles profite du changement de locataire pour majorer un loyer, la hausse est abusive. Elle peut être combattue. Le nouveau droit que vient de refuser le Parlement s’écartait de la logique des coûts. Outre l’indexation périodique à l’indice des prix, il prévoyait aussi une adaptation du loyer au changement de locataire. La hausse aurait été acceptable, donc non abusive, par une comparaison avec les loyers du quartier. Et c’est ce point précis qui a mobilisé l’ASLOCA. Dans un quartier, les logements neufs, toujours plus chers que les anciens, font monter la moyenne des loyers. Cette méthode comparative aurait alimenté une hausse des loyers avec la bénédiction du droit fédéral.

Vérité en deçà de la Sarine et erreur au-delà! Pour expliquer cette contradiction dans la position des défenseurs des locataires, il faut aller sur le terrain. En Suisse alémanique, les locataires ne contestent pas le loyer d’un nouveau bail. Cette possibilité offerte par la loi n’est pas utilisée. Elle est donc sans importance pour les association de défense des locataires. En Suisse romande la pratique est différente. Les statistiques officielles le prouvent. Dans les cantons de Vaud et Genève surtout, l’ASLOCA est souvent sollicitée d’intervenir contre un bailleur qui profite d’un changement de locataire pour faire grimper le loyer. Elle n’entend donc pas se priver d’une arme qui lui paraît efficace.

Après le vote du Conseil national, c’est donc le statu quo, et sans doute pour longtemps. A court terme, l’ASLOCA romande peut se féliciter de pouvoir lutter contre les hausses abusives des nouveaux baux. Mais le bilan à plus long terme est incertain. Il suffirait que revienne le mouvement erratique des taux d’intérêt, comme durant les dernières décennies, pour que tous les locataires subissent des hausses artificielles, mais parfaitement légales.

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