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Bailleurs et locataires ont-ils enterré la hache de guerre?

Les loyers seront désormais indexés à l’indice des prix. Une bombe est ainsi désamorcée

icone auteur icone calendrier 21 novembre 2007 icone PDF DP 

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On semble s’approcher de la fin du feuilleton de la révision du droit du bail. Sous les auspices de la conseillère fédérale Doris Leuthard, représentants des bailleurs et des locataires sont parvenus à un accord sur une modification du système de calcul des loyers. Alors que ceux-ci dépendent principalement des variations des taux hypothécaires, ils devraient suivre l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC).

Les trois précédentes tentatives de révision du système de calcul des loyers s’étaient soldées par autant d’échecs. Deux dans les urnes. Le premier pour l’ingénieuse mais compliquée initiative de l’ASLOCA «pour des loyers loyaux» qui prévoyait un «lissage» des taux hypothécaires. Puis, le peuple avait balayé une révision votée par le parlement qui coupait le lien entre loyer et taux hypothécaire mais permettait également une adaptation à des loyers «statistiques» faisant la part trop belle aux intérêts des bailleurs (DP 1593). Enfin, l’ancien chef du département de l’économie, Joseph Deiss, avait proposé un projet qui aurait laissé aux parties le choix entre un lien du loyer avec le taux hypothécaire de référence ou avec l’IPC. Cette «roulette fribourgeoise» avait fait l’unanimité contre elle dès la procédure de consultation (DP 1704).

Retour donc à la case départ pour Doris Leuthard. L’avocate connaissait sans doute les arcanes du système actuel faisant intervenir à la fois des critères «relatifs» – comme le taux hypothécaire et l’IPC – et des critères «absolus» – comme les loyers du quartier ou le rendement abusif. Mais, en dehors des professionnels du droit et de l’immobilier, personne n’est vraiment à même d’estimer si le calcul de son loyer correspond aux règles légales. Il fallait donc trouver une solution qui simplifie un système devenu illisible par sa complexité.

C’est semble-t-il chose faite avec l’accord trouvé la semaine dernière qui prévoit dans la règle une adaptation des loyers à l’évolution de l’IPC. Principale concession des locataires: cette indexation devrait être pleine et entière et non pas limitée à 80%. Principale concession des bailleurs: une fois fixé, le loyer ne pourra plus être modifié en cours de bail, notamment à l’occasion d’un changement de propriétaire. Premier avantage: la prévisibilité des loyers. Un point non négligeable pour le premier poste de dépense des ménages. Deuxième avantage: une certaine stabilité des loyers tant que l’inflation est contenue. Aujourd’hui, le budget de nombreux locataires serait mis à rude épreuve en cas de hausse des taux hypothécaires, depuis plusieurs années à un niveau historiquement bas. Une hausse du taux d’intérêt hypothécaire de référence de 1% entraîne en effet une augmentation de loyer jusqu’à 12%. L’accord Leuthard désamorce cette bombe à retardement.

La concrétisation de la solution de compromis nécessite une modification du Code des obligations. Le diable se nichant dans les détails, l’élaboration des dispositions légales pourrait réserver quelques difficultés. Le premier problème est le calcul de l’IPC devant servir de référence à l’adaptation des loyers. Actuellement, les loyers sont une composante importante de l’IPC (environ 20%). L’accord Leuthard produit donc automatiquement de l’inflation! En outre, l’IPC intègre également le prix des huiles de chauffage qui font l’objet d’une facturation séparée aux locataires par le biais du décompte des frais accessoires. A l’heure où le baril de brut flambe, il ne s’agit pas d’un détail. Le remède est connu depuis longtemps: se fonder sur un indice «épuré» de ces aspects (DP 1383). Le président de l’ASLOCA romande, le sénateur PS Alain Berset, semble d’ailleurs déjà s’en tenir à une répercussion de 80% de l’IPC pour tenir compte de cet effet «boule de neige». Une précision qui en dit long sur la fragilité de l’accord.

Le deuxième point délicat réside dans les modalités transitoires de passage d’un système à l’autre. Les baisses massives des taux hypothécaires de la fin de années 1990 n’ont pas été répercutées sur les montants des loyers. Ceux-ci se sont maintenus à un niveau élevé, la faute entre autres à un marché du logement relativement tendu. Les locataires devront-ils abandonner toutes leurs prétentions à cet égard?

Avant de fumer le calumet de la paix, certaines clarifications seront donc nécessaires. Mais, conclue sur le modèle de l’accord «romand» qui n’avait à l’époque pas trouvé le soutien d’une majorité de parlementaires, cette solution négociée avec l’ensemble des partenaires de la branche a de bonnes chances d’aboutir. Avec l’alignement des loyers sur l’inflation,  l’indexation complète des salaires devra être au cœur des revendications des syndicats. A défaut, c’est encore le revenu disponible qui trinquera.

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Discussion

  • Effectivement, les milieux des propriétaires sont pressés d’enterrer la hache de guerre pour mieux faire oublier les millards de franc non rendu au locataires lorsqu’ils n’ont pas adapté les loyers à la baisse lorsque les taux baissaient …

    Je pense donc qu’il serait judicieux de leur demander des comptes.

    (note : les cinéphiles auront noté que j’ai tronqué la citation originale mise en titre de ce commentaire … j’en suis désolé)

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