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Droit du bail : L’avocate et le professeur d’économie

La
révision du droit du bail mise en consultation ne satisfait ni les
milieux immobiliers ni les associations de locataires. Sous l’impulsion
de Doris Leuthard, le Conseil fédéral renonce à légiférer pour
privilégier une simple adaptation de l’ordonnance. Une nouvelle méthode?

Tout le monde paraît d’accord pour réviser le droit du bail, mais
personne ne s’entend sur son contenu. Par deux fois, le souverain a eu
le dernier mot : il a balayé tant l’initiative de l’ASLOCA en 2003
qu’un contre-projet des Chambres fédérales en 2004 (cf.
ci-dessous). A la suite de ces échecs, le Conseil fédéral a tenté de
remettre l’ouvrage sur le métier. Peine perdue : le gouvernement jette
déjà l’éponge après la fin de la procédure de consultation.

Les propositions préparées dans les bureaux de l’Office fédéral du
logement
réussissent la gageure de faire l’unanimité contre elles. La
solution proposée aurait permis aux parties de choisir entre un loyer
fondé sur l’indice des prix à la consommation et un loyer basé, comme
actuellement, sur l’évolution du taux hypothécaire. Un peu comme à la
bourse, chacun aurait parié sur une stabilité des prix ou sur celle des
taux d’intérêt. Sur le terrain, on préfère ne pas changer un cheval
borgne contre un aveugle. L’actuel droit du bail, qui couple les loyers
au taux hypothécaire de référence, comporte des défauts. Mais les
parties savent à quoi s’en tenir : l’avant-projet du Conseil fédéral
revenait à jouer à la roulette russe.

Le statu quo l’emporte donc à nouveau. Jusqu’ici, la conjoncture a joué
en sa faveur. Les taux hypothécaires historiquement bas et stables
empêchent l’explosion des loyers en cours de bail. Les bailleurs se
rattrapent au moment du changement de locataire : peu d’entre eux osent
contester d’emblée le montant du loyer malgré les possibilités offertes
par la loi. La situation tendue sur le marché immobilier achève
d’expliquer la hausse globale mais supportable des montants des loyers.
Mais si les taux d’intérêt augmentent, les ménages suisses, en majorité
locataires, seront étranglés par les prix de leur loyer. Il faudra
alors parler des milliards encaissés par les propriétaires qui n’ont
pas répercuté les baisses successives des taux hypothécaires : une
situation qui rend tout changement de calcul délicat.

Dans ce domaine, rien ne peut se faire sans l’accord des milieux
intéressés. Proposer aux Chambres un projet qui ne convient ni aux uns
ni aux autres, c’est aller une nouvelle fois à Canossa devant le
souverain. Le Conseil fédéral explique qu’il privilégie une révision de
l’ordonnance pour atténuer certains effets néfastes de loi. Reste à
savoir si la méthode de la négociation de l’avocate Doris Leuthard
réussira là où la méthode scientifique du professeur d’économie Joseph
Deiss a échoué.   

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Quinze ans de va-et-vient

1991 : Adoption du chapitre du Code des obligations (CO) sur le nouveau
droit du bail. Le loyer peut évoluer en fonction du taux hypothécaire
de référence selon une proportion qui figure dans l’ordonnance du
Conseil fédéral sur les baux à loyer et à ferme
(OBLF). L’évolution de
l’indice des prix à la consommation entre en ligne de compte à hauteur
d’une proportion fixée à 40% par l’OBLF.

2002 : Le peuple et les cantons rejettent l’initiative de l’ASLOCA pour
des loyers loyaux. Celle-ci maintenait le lien entre taux hypothécaire
et loyers mais en lissant les taux sur une durée de cinq ans pour
éviter de trop grandes variations sur de courtes périodes.

2003 : La révision du CO préparée par les Chambres
fédérales échoue également en votation populaire. Cette révision visait
à indexer les loyers sur l’indice des prix à la consommation et à les
comparer sur la base d’un loyer statistique calculé selon une méthode
décriée autant par les milieux immobiliers que par les associations de
locataires.

2005 : Le Conseil fédéral met en consultation un nouveau projet de
révision qui proposait une méthode «dualiste» : les parties auraient eu
le choix d’opter pour une adaptation à l’indice des prix à la
consommation ou aux coûts.

2006 : Le Conseil fédéral renonce à réviser le CO et propose quelques
ajustements au niveau de l’OBLF, notamment le calcul d’un taux
hypothécaire moyen.

L’évolution du bail de 1911 à nos jours (H. Rohrbach, Office fédéral du logement)

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