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Paquet fiscal: la propriété : Lorsque le Parlement s’assoit sur la Constitution

Avec l’accord des quatre partis gouvernementaux, le Conseil fédéral a proposé un changement de système dans l’imposition de la propriété : supprimer la valeur locative et la déduction des intérêts passifs. En outre, il entendait limiter strictement la déduction des frais d’entretien. Cette proposition aurait provoqué au maximum 120 à 150 millions de pertes pour les collectivités. Mais les Chambres l’ont complètement dénaturée. Une expertise juridique mandatée par la Conférence des gouvernements cantonaux (CdC) montre que la version soumise au peuple viole allégrement la Constitution. Tout en diminuant les recettes d’environ 1,5 milliard, essentiellement au détriment des cantons et des communes.

Les objectifs du Conseil fédéral étaient raisonnables : simplifier la taxation, notamment en supprimant l’imposition de la valeur locative, mal ressentie, et les déductions des intérêts passifs et des frais d’entretien qui permettait des réductions douteuses et artificielles du revenu imposable.
Au terme d’une procédure byzantine, les Chambres fédérales ont pris une décision déséquilibrée. La valeur locative et la déduction des intérêts passifs sont abolies, comme proposé par le Conseil fédéral. En revanche, la déduction illimitée des frais d’entretien vers le haut est maintenue. Or, la déductibilité de ces frais d’entretien ne se justifie que dans la mesure où ils représentent des frais d’acquisition d’un revenu soumis au fisc, à savoir la valeur locative. Cette dernière n’étant plus imposable, cela revient à donner le beurre et l’argent du beurre.
Grâce à cette décision, les propriétaires les plus aisés disposent d’un moyen quasiment illimité de baisser artificiellement leur revenu imposable, et ceci sans aucun inconvénient. En effet, le propriétaire qui surentretient son logement ne risque plus comme aujourd’hui que l’amélioration apportée à son objet se traduise par une augmentation de la valeur locative, car cette dernière n’est plus taxée. Ce système crée donc une inégalité de traitement entre les propriétaires et les locataires. Il viole ainsi grossièrement les art. 8 et 127 de la Constitution fédérale. En pratique, cette possibilité d’économiser des impôts s’offre surtout aux propriétaires dont les revenus sont élevés : pour payer des frais d’entretien excessifs et économiser ainsi des impôts, encore faut-il disposer de liquidités en quantité suffisante.
Manipulée par les lobbies, la majorité du Parlement a en outre pris une décision étrange en fixant pour les frais d’entretien un seuil non-déductible de 4 000 francs par an. Ainsi, le propriétaire d’un petit objet immobilier dont les frais sont inférieurs à 4 000 francs par an ne peut rien déduire. En revanche, le propriétaire d’une villa achetée cinq millions peut presque tout déduire : si ses dépenses s’élèvent à 30 000 francs, il peut déduire 26 000 francs, soit le 87%. Ici aussi, l’égalité de traitement garantie par la Constitution fédérale est grossièrement violée.
Le résultat de cette franchise et de l’abolition de la déduction des intérêts passifs est étonnant. Le tableau ci-contre montre que, dans son ensemble, le système adopté favorise les propriétaires de villas cossues et défavorise les propriétaires d’appartements en PPE ou de villas mitoyennes. Ce phénomène est accentué par le fait que les petits propriétaires sont très souvent lourdement endettés et ne disposent pas de revenus assez importants pour se désendetter, même à plus long terme. Avec le changement de système, ils ne bénéficieront plus de la déductibilité des intérêts passifs, très avantageuse pour eux.
A ces violations massives de la Constitution s’ajoutent d’autres, plus subtiles et moins visibles (voir page 5). Par ailleurs, comme nous l’avions évoqué dans DP n° 1569, la Constitution fédérale exclut que les montants soient fixés dans le cadre de l’harmonisation des législations fiscales cantonales. Ainsi, en imposant des montants au législateur cantonal, le Parlement fédéral viole clairement l’article 129 de la Constitution. En l’absence d’une juridiction constitutionnelle, le mépris affiché par le Parlement pour des principes cardinaux de l’Etat de droit justifie à lui seul le référendum des cantons.

L’expertise juridique du Prof. Cagianut et du Dr Cavelti est disponible en allemand sur www.nein-zum-steuerpaket.ch

L’effet global du volet «propriété» sur le revenu imposable, selon la taille de l’objet immobilier
Valeur vénale Effet sur le revenu imposable
400 000 +1 600
700 000 +2 600
1 000 000 +2 000
2 000 000 0
3 000 000 -2 000
5 000 000 -6 000

«+» égale une augmentation du revenu imposable
«-» égale une diminution du revenu imposable

Le calcul se base sur des hypothèses standards : endettement à 75% de la valeur vénale actuelle, taux d’intérêt à 4%, valeur locative à 3% de la valeur vénale, objet acheté il y a plus de dix ans ; frais d’entretiens effectifs à 0.6% de la valeur vénale actuelle (égale à 20% de la valeur locative).

Le nouvel impôt sur les résidences secondaires

Les Chambres ont suivi le Conseil fédéral en accompagnant ce changement de système d’un impôt cantonal et communal spécial sur les résidences secondaires qui appartiennent à des personnes domiciliées hors du canton. Il s’élèverait au maximum à 1% de la valeur de l’objet, soit bien plus que l’effet cumulé de l’imposition de la fortune et de celle des revenus de la location à des tiers. Cet impôt doit permettre aux cantons de montagne de compenser le manque à gagner consécutif à l’abandon de la taxation de la valeur locative sur les résidences secondaires. Les experts Cagianut et Cavelti estiment ce dispositif d’une constitutionnalité douteuse, car il revient à établir un impôt spécial sur la jouissance du bien de luxe que constituent des vacances dans une résidence secondaire hors du canton. A leurs yeux, c’est inéquitable : d’une part parce qu’il n’y a plus d’imposition de la valeur locative au domicile principal, fut-il somptuaire, et d’autre part parce que la jouissance d’autres biens de luxe n’est pas non plus taxée.

Un correctif boiteux

Avec le paquet fiscal, un couple nouveau propriétaire peut déduire 15 000 francs d’intérêts passifs. Après cinq ans, cette déduction diminue de 20% par an pour être annulée après dix ans. Ce système vise à éviter que les nouveaux propriétaires potentiels ne soient découragés par la charge des intérêts passifs, désormais non déductibles. Mais pour que cette mesure constitue une réponse pertinente, cela suppose que les couples en question puissent se désendetter en dix ans, ce qui n’est pas réaliste. Cagianut et Cavelti y voient à juste titre une inégalité de traitement : elle favorise les nouveaux propriétaires au détriment des propriétaires de longue date ainsi que des locataires. A l’évidence, ce dispositif n’est pas le plus adéquat pour encourager l’accession à la propriété. Du reste, ce n’est pas un hasard si pour faciliter l’accès à la propriété l’article 108 de la Constitution ne prévoit pas de déduction fiscale, mais d’autres mesures plus ciblées. Ainsi, l’article 108 ne peut pas servir de base pour justifier cette inégalité de traitement.

Epargne-logement : l’évasion légale

Le paquet fiscal introduit, contre l’avis du Conseil fédéral, le système de l’épargne-logement : avec ce dispositif, une personne de moins de 45 ans peut déduire 24 000 francs par an pendant dix ans. Cet argent est mis sur un compte bloqué. Si le contribuable le retire pour l’investir dans un logement, il ne paye aucun impôt ce capital, à l’inverse de ce qui est prévu pour le deuxième et le troisième pilier.
Ainsi, à revenu net égal, deux contribuables dont l’un utilise cette épargne-logement sont taxés différemment. Or tous les contribuables n’y ont pas accès : la déduction n’est pas accessible aux personnes de plus de 45 ans, ni à celles qui possèdent et habitent leur propre logement, ni à celles qui n’ont pas assez de revenu pour mettre de l’argent de côté. En l’absence d’une taxation différée au moment du retrait, Cagianut et Cavelti dénoncent une entorse aux principes constitutionnels d’égalité de traitement et d’imposition selon la capacité contributive.

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