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Genève : Le logement sous le poids de la loi

Genève dispose d’une législation originale – la loi sur les démolitions, transformations, rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Déjà dans les années soixante, le canton avait pris des dispositions pour empêcher la disparition de trop nombreux logements au centre-ville. Il affine son intervention en 1983. Désormais les changements d’affectation sont également soumis à autorisation ; seuls des travaux «raisonnables et proportionnés» sont acceptés et les loyers des logements rénovés fixés en fonction «du besoin prépondérant de la population».
Cette législation fait aussi l’objet d’un conflit rituel entre la droite et la gauche. Honnie par les milieux immobiliers qui mettent à son passif le mauvais état du parc immobilier genevois et le désintérêt des investisseurs, elle est l’enfant chéri des défenseurs des locataires qui ne manquent pas une occasion de la compléter et de la préciser.

Une vigilance
défaillante
Un récent rapport de la Commission externe d’évaluation des politiques publiques du canton (CEPP) donne une image plus nuancée de la réalité. La loi a sans doute évité le dépeuplement du centre : Genève est la seule ville suisse importante dont la population croît depuis 1980. Mais la mise en œuvre de cette législation laisse à désirer : le contrôle des loyers reste lacunaire et les rénovations sauvages, appartement par appartement lors du changement de locataire, échappent à la vigilance de l’administration. Par ailleurs les propriétaires tentent de prévenir ou d’atténuer les effets du contrôle en procédant à des augmentations avant les travaux ou à l’échéance de la période de contrôle (de trois à cinq ans). Les contraintes légales incitent à limiter le volume et le coût des travaux, par exemple en limant sur la qualité des matériaux. Cette stratégie du saucissonnage engendre des coûts d’entretien plus élevés, finalement à la charge des locataires.

Des inégalités
de traitement
Enfin, deux règles imposées par la loi engendrent des inégalités de traitement aussi bien entre propriétaires qu’entre locataires. La détestable pratique genevoise de considérer les appartements en fonction du nombre de pièces, et non de leur surface, conduit à fixer des loyers identiques pour des logements fort différents. Et ne prenant en compte que le coût des travaux pour fixer le niveau des loyers, la loi fait l’impasse sur la rentabilité globale de l’immeuble ; elle pénalise de fait le propriétaire qui a pratiqué auparavant des loyers raisonnables et favorise celui qui au contraire a régulièrement procédé à des hausses.
Enfin la législation contribue à maintenir un double marché : celui des immeubles anciens à loyers relativement modérés dont profitent les actuels locataires, et celui des immeubles neufs et chers auxquels sont condamnés les locataires nouveaux venus.
L’analyse de la CEPP parviendra-t-elle à calmer les passions ? On peut craindre que les clivages politiques qui structurent ce dossier depuis des décennies restent imperméables aux faits et aux inégalités qu’ils révèlent.

Référence : le rapport est disponible sur le site Internet de la CEPP (www.geneve.ch/cepp).

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