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Ces chers notaires romands

Des écarts de prix insoutenables entre les cantons amènent les autorités à réagir

Photo floriebassingbourn

Les notaires doivent exercer leur métier librement dans les divers cantons suisses. C’est ce que recommande la Commission de la concurrence (Comco) pour stimuler la concurrence au niveau de la qualité et des prix et pour adapter la Suisse au droit européen.

Aujourd’hui, chaque canton réglemente souverainement l’organisation du notariat. Il décide du niveau du diplôme, de la durée du stage, du lieu de résidence pour accorder l’autorisation d’exercer sur son territoire. Ainsi, pour une opération immobilière touchant, par exemple, les communes limitrophes de Monthey et de Bex, il faut avoir recours à deux notaires, un valaisan et un vaudois.

Après la négociation avortée sur l’Espace économique européen, la Suisse a pris conscience de la nécessité d’adapter sa législation à la globalisation de l’économie. Elle a reconnu que le cloisonnement cantonal, hérité d’un autre siècle, n’avait plus de sens aujourd’hui. Pour y remédier, elle a adopté une série de lois, notamment sur le marché intérieur et sur la libre circulation des avocats.

Désormais, le marché unique helvétique assure la libre circulation des biens et des services pour toutes les professions, y compris celle des avocats. Les notaires font exception, leur activité étant considérée comme régalienne et non commerciale par le Tribunal fédéral. Mais cette interprétation pose problème pour l’application de l’Accord sur la libre circulation des personnes. Dans un arrêt de 2011, la Cour européenne de justice affirme – au contraire de la jurisprudence helvétique – que les notaires n’exercent pas une activité d’Etat. Ils doivent donc bénéficier de la libre circulation.

Un notaire européen aurait donc un accès plus facile qu’un notaire suisse dans l’un de nos 26 cantons. Pour éliminer ce qu’elle appelle une discrimination à rebours pour les Suisses, la Comco préconise une reconnaissance réciproque des diplômes et des certificats de capacité entre les cantons, à l’exemple de celle prévue dans l’accord avec l’Union européenne. Mais cela ne suffit pas. Pour que la Suisse soit pleinement un marché unique, il faut, de plus, que les cantons accordent un traitement identique aux actes dressés dans d’autres cantons.

La libre circulation des actes authentiques est chose acquise pour un testament, un acte de mariage et autres contrats, mais pas pour une opération immobilière. Dans un avant-projet de révision du Code civil, l’Office fédéral de la justice préconise d’éliminer cette exception (DP 1984 où une autre opinion est défendue par Alex Dépraz). La Comco appuie fermement cette proposition qui introduirait une concurrence bienfaisante pour agir sur les prix.

En 2007, la Surveillance des prix a publié une étude comparative qui montre que les tarifs des notaires varient fortement d’un bout à l’autre du pays. Les cantons romands sortent largement en tête. Genève, Vaud, le Jura, le Valais et Neuchâtel occupent les cinq premières places et Fribourg la huitième. Zurich, où les compétences des notaires sont exercées par des fonctionnaires, se contente de la 21e place. Schwyz occupe modestement la dernière place. Une libre circulation des notaires et des actes authentiques permettrait au Genevois qui veut vendre ou acheter un appartement ou un immeuble locatif de faire de substantielles économies en s’adressant à un notaire schwytzois.

L’étude et les recommandations de «Monsieur Prix» ont eu quelques effets avec des ajustements de tarifs dans quatre cantons. Mais dans son rapport pour l’année 2012, le surveillant «considère toujours comme indispensable une correction des tarifs notariaux dans les cantons de Genève, Vaud, Valais, Jura et Berne. Pour l’Arc lémanique, la forte hausse des prix sur le marché immobilier constitue une raison de plus pour réduire les barèmes».

Les recommandations n’exercent donc qu’une pression toute relative. Seule une modification du Code des obligations sur la reconnaissance réciproque des actes authentiques contraindrait, par effet de concurrence, à modérer les tarifs des notaires. Reste à savoir si les rabais obtenus lors d’une transaction par les propriétaires seraient répercutés, jusqu’au bout de la chaîne, sur les locataires.

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Discussion

  • 1
    Richard Lecoultre

    Comme c’est cruel de perturber la quiétude professionnelle de ces braves défenseurs de l’ordre immobilier et familial! La concurrence irait-elle jusqu’à limiter leur droit de facturer chèrement les quelques minutes de renseignement qu’il accorde parfois à un client?

  • La Commission de la Concurrence semble n’avoir lu que les passage qui l’intéresse de l’arrêt de la Cour Européenne de Justice. Ainsi, je transcris, ci-dessous, un passage de l’arrêt tant cité par la COMCO:
     » Cependant, le fait que les activités notariales poursuivent des objectifs d’intérêt général, qui visent notamment à garantir la légalité et la sécurité juridique des actes conclus entre particuliers, constitue une raison impérieuse d’intérêt général qui permet de justifier d’éventuelles restrictions à l’article 43 CE découlant des spécificités propres à l’activité notariale, telles que l’encadrement dont les notaires font l’objet au travers des procédures de recrutement qui leur sont appliquées, la limitation de leur nombre et de leurs compétences territoriales ou encore leur régime de rémunération, d’indépendance, d’incompatibilités et d’inamovibilité, pour autant que ces restrictions permettent d’atteindre lesdits objectifs et sont nécessaires à cette fin. « 
    La Cour Européenne de Justice a conclu à ce que la nationalité ne rentre pas dans les critères ci-dessus. Par contre, aucune conclusion n’a été prise par rapport aux autres conditions du notariat.
    Par ailleurs, il est fréquemment fait référence à l’étude sur les tarifs des notaires. Toutefois, pour comparer les prix, encore faudrait-il que le service soit identique. Ainsi, en principe, les parties qui souhaitent acheter ou vendre un bien immobilier ne font-elle appel qu’au notaire dans les cantons romands. Par contre, dans les cantons alémaniques, il est très fréquent que les parties fassent appel chacune à un avocat pour défendre ses intérêts. En effet, le notaire romand a l’obligation de conseiller les clients alors que ce n’est pas le cas dans les cantons alémaniques. Ainsi, en prenant en compte le coût total de la transaction, le notaire vaudois ou genevois n’est pas plus cher que si la transaction est effectuée à Zurich par exemple.
    Pour prendre un exemple précis, le notaire vaudois a l’obligation de retenir l’impôt sur le prix de la transaction. Ainsi, l’acquéreur est certain que l’impôt sera payé. Dans le canton du Valais, il n’y a aucune obligation. Ainsi, en pratique, les notaires valaisans ne retiennent pas l’impôt dû par le vendeur afin d’éviter justement d’augmenter le prix de la transaction et de ne plus être compétitif par rapport à ses collègues. Donc, si le vendeur n’est pas honnête ou simplement plus solvable, c’est l’acquéreur qui devra payer les impôts à la place du vendeur.
    Certes, le tarif valaisan est moins élevé que le tarif vaudois, mais il faut savoir quel service est demandé au notaire.
    Pour rappel, le notaire ne choisi pas le tarif à appliquer, qui s’appelle d’ailleurs émonulement. Donc, si les clients peuvent choisir librement dans quel canton passer leurs actes, ce ne sont pas les notaires qui se feront concurrence mais les lois cantonales. A mon avis, si cette concurrence est souhaitée, elle devrait se faire au moyen d’une loi nationale et surtout pas en appliquant de manière peu convaincante le droit européen.

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