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Logements: la main publique pour corriger un marché déficient

La pénurie de logements vacants est aussi bien qualitative que quantitative

Photo m x b c h r
Photo m x b c h r (licence CC)

La Suisse connaît une pénurie endémique d’appartements. Depuis 1980, le taux de logements vacants est inférieur à 1,5%, proportion servant de référence pour définir l’équilibre. Seule une courte période de quatre à cinq ans a échappé à la pénurie à la suite du krach immobilier de 1992.

Des décennies de dysfonctionnement suffisent pour nous convaincre que la main invisible autorégulatrice d’Adam Smith ne fonctionne pas pour le marché immobilier. Le dernier recensement des logements vacants que vient de publier l’OFS laisse apparaître une légère amélioration. En un an, le taux a progressé de 0,94 à 0,96%. Mais nous sommes encore loin du taux de vacance souhaitable de 1,5%.

Il n’y a pas de marché national du logement, mais une multitude de marchés régionaux ou locaux. L’abondance enregistrée dans les cantons de Nidwald ( 2,35% de logements vacants) ou du Jura (2,1%) n’aide en rien le Genevois ou le Lausannois à la recherche d’un appartement. Si la gravité de la pénurie varie fortement d’une région à l’autre, elle diffère aussi en fonction du logement recherché. Prenons l’exemple de Genève: le canton-ville enregistre un taux de vacance de 0,36%, l’un des plus bas de Suisse. De plus, l’offre disponible correspond fort mal à la demande. Les appartements de 6 pièces et les maisons individuelles, objets d’évidence chers, représentent 40% des logements disponibles. Autre signe d’inadaptation du marché: 18% des logements vacants sont à vendre.

Dans le canton de Vaud, l’offre de logements ne correspond pas mieux à la demande qu’à Genève, comme le montre une étude du Scris. Le taux de logements vacants, moins élevé que dans un canton-ville, se chiffre néanmoins à 0,6%. Tous les districts se trouvent statistiquement en pénurie plus ou moins sévère. Le taux de vacance est de 0,1% dans l’Ouest lausannois, de 0,3% à Lausanne, de 0,4% dans le Gros-de-Vaud. Il frise l’équilibre à Aigle à 1,4%. A ces disparités géographiques s’ajoute un déséquilibre dans les objets offerts: 40% sont destinés exclusivement à la vente. Ce sont, comme à Genève, principalement des appartements de 6 pièces et des maisons individuelles. Les villas représentent à elles seules 30% des logements vacants.

Logiquement, la construction ne faiblit pas. Dans un bilan fort nuancé, l’OFS constate, au 1er trimestre de 2013, une légère baisse de 0,5% des logements construits, mais une augmentation de 20% des autorisations de construire. Gardons-nous cependant de toute euphorie. Une autorisation ne signifie pas encore l’ouverture d’un chantier, d’autant plus que la capacité des entreprises de construction n’est pas forcément extensible. Par ailleurs, un promoteur ayant obtenu une autorisation pour des logements destinés uniquement à la vente ne va pas lancer leur construction avant d’avoir trouvé des acheteurs.

Convaincues que la main invisible du marché est paralysée, les autorités politiques multiplient les rapports sur la nécessité d’intervention de la main publique. C’est le cas, en Suisse romande, dans les cantons particulièrement touchés par la pénurie.

A Genève, le gouvernement ne peut pas encore mesurer les effets de la nouvelle politique cantonale du logement lancée en 2006.

Dans le canton de Vaud, le Conseil d’Etat a proposé une stratégie ambitieuse pour créer des logements, qui passe par une adaptation du plan directeur. Le sort du projet dépend encore du Grand Conseil. Dans l’attente de l’effet visible de ces politiques de correction du marché, l’insuffisante surveillance des loyers (DP 2006) reste la seule protection des locataires.

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Discussion

  • Pour corriger un tantinet les errements du marché libre du logement, la main publique ferait bien de soutenir encore bien plus qu’elle ne le fait les coopératives d’habitation, dont une bonne partie sont des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, mettant sur le marché des logements non seulement de qualité supérieure, mais encore en moyenne 20% moins chers que sur le marché libre.

    Malheureusement, à part à Zurich, où la part de marché immobilier aux mains des coopératives d’habitation dépasse les 25%, la moyenne suisse peine à dépasser les 5%. Comme c’est bizarre, comme c’est étrange, ce manque de soutien ou de volonté politique…

1 Rétrolien

  1. […] Rappelons encore une fois le besoin d’influencer le marché du logement. […]

    Cité par Revue de web – S02E36 | Fred H - 22 septembre 2013 à 16 h 18 min

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