La spéculation immobilière, maladie des villes

Les immeubles laissés pour compte par la déconfiture immobilière de la Banque cantonale genevoise sont gérés depuis 2000 par la Fondation pour la valorisation des actifs de ladite banque. 5,2 milliards de francs de prêts hypothécaires pour des biens immobiliers n’en valant que la moitié, selon une estimation réalisée immédiatement après la crise.

Il y a deux ans, un de ces immeubles a été vendu à une société luxembourgeoise pour 10,7 millions de francs. Après avoir congédié les locataires, cette société l’a cédé récemment au Fonds de compensation de l’AVS pour la coquette somme de 25,5 millions. Cette opération illustre la hausse constante des prix de l’immobilier dans le canton de Genève et, métropolisation oblige, dans les territoires contigus vaudois et français. Une hausse qui a débuté après la courte accalmie qui a suivi l’effondrement du marché immobilier dans les années 90. Les acteurs économiques, pour qui l’argent est une matière première, font preuve de bien peu de mémoire. Chaque agent immobilier est plus enclin à suivre, voire à précéder une tendance à la hausse des prix qu’à tirer des leçons des crises précédentes. Dans la Tribune de Genève, qui a relaté l’affaire, certains d’entre eux regrettaient de ne pas avoir réussi le coup à la place de la société luxembourgeoise.

Dans une phase de hausse des prix immobiliers urbains, cette transaction met aussi en lumière le fait qu’un immeuble de rapport peut valoir beaucoup plus vide qu’occupé par des locataires. Alors même que le marché genevois est complètement asséché avec une offre de logements de l’ordre de 0,2% du parc immobilier, soit dix fois moins que le seuil de pénurie.

Cette récente transaction soulève deux questions:
- Va-t-on vers un nouvel éclatement de la bulle spéculative en cours?
- Le Fonds de compensation de l’AVS a-t-il fait une bonne ou une mauvaise affaire?

On peut répondre affirmativement à la première, sans trop d’hésitation. Mais il importe plutôt de savoir quand la bulle éclatera. «Le propre d’une bulle spéculative, c’est qu’on l’identifie après son éclatement», ironisait il y a dix-huit mois dans le même quotidien (28 mars 2007) et avec l’oubli qui caractérise la profession une économiste de l’immobilier de la Banque Lombard Odier Darier et Hentsch.

La deuxième question est essentielle. En achetant le bâtiment au prix fort, le Fonds de compensation de l’AVS, une institution publique ayant pignon sur rue, a participé pleinement à la spéculation qui règne dans la métropole genevoise. Soit le Fonds revend sa récente acquisition avec bénéfice, une bonne affaire pour lui mais une mauvaise action pour la collectivité. Soit il en conserve la propriété et c’est une mauvaise action et une mauvaise affaire.

Lorsque les bâtiments objets d’une spéculation, comme les immeubles de l’ex-squat Rhino, voient leurs prix baisser – hypothéqués pour 28 millions auprès de l’ex-SBS et rachetés 3 millions par l’actuel propriétaire –, ce sont les actionnaires de l’institution prêteuse qui paient la différence ou, si celle-ci est publique, les contribuables. Mais en règle générale, ce sont tous les utilisateurs du cadre bâti (et non bâti), locataires, habitants, petites, moyennes voire grandes entreprises, commerces, artisans, etc. qui paient les profits issus de la spéculation, ceux de la bulle d’hier comme de celle d’aujourd’hui, comme le relevait Jacques Robert, secrétaire régional du syndicat Unia. En effet les propriétaires sont conduits à fixer les loyers très élevés pour rentabiliser leurs biens.

Pour lutter contre cette maladie des villes qu’est la spéculation immobilière, il s’agit pour les collectivités publiques, notamment celles qui sont responsables des grandes agglomérations, de mener une politique d’achat de terrains à bâtir, de mettre en place des dispositifs d’intervention tels qu’un droit de préemption et d’emption, des possibilités d’expropriation pour cause d’intérêt public et d’imposer fortement les profits de la spéculation.

Dans l’attente d’une tel programme politique, le retour à la doctrine de l’ancien procureur général genevois Bernard Bertossa – tolérer des squatters dans les immeubles de logement laissés volontairement vides et sans projet par leurs propriétaires pour cause de spéculation – et réquisitionner les bâtiments vides devrait prévaloir.