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Les outils négligés de l’aménagement du territoire

Ils sont connus et ne demandent qu’à être utilisés, pour autant que la volonté politique soit suffisamment forte

Il y a des bourgades modestes que domine une église, une cathédrale, construites à une autre échelle. Il y a un château ou la maison d’un seigneur sans commune mesure et mensuration avec la pauvreté des logis environnants.

A cette aune, notre époque est restée moyenâgeuse. Elle donne à voir un musée, une tour, un opéra, le réaménagement des côtes portuaires – ces fleurons des architectes de la jet society. Mais ces réalisations souvent admirables ne font pas oublier la médiocrité de l’habitat, l’entassement dans les transports publics. L’architecture ostentatoire sert de nos jours encore d’alibi à un urbanisme défaillant alignant les HLM.

Les outils

La collectivité dispose, comme outil de contrôle et d’impulsion, des plans directeurs d’aménagement du territoire, des plans de zone communaux. Mais les pouvoirs publics n’ont pas la maîtrise du sol. Ils ne sont donc pas en mesure de dicter le rythme de la construction des zones à bâtir. Les moyens juridiques qui obligeraient un propriétaire de zone constructible à bâtir n’existent pas. D’autre part, les propriétaires du terrain constructible sont en situation d’encaisser la plus-value foncière qui sera payée par le loyer des logements construits.

Il est donc nécessaire de donner aux pouvoirs publics (canton, commune) les outils juridiques utiles. Notamment:

Le dézonage. Des territoires agricoles peuvent être acquis et affectés à la construction. L’autorité publique utilisera pour ce faire les remaniements parcellaires ou un élargissement de l’expropriation. Cela signifie que la construction de logement est reconnue d’intérêt public.

L’acquisition de terrain. L’autorité publique (canton, commune ou fondation de droit public) doit, en intervenant sur le marché et en jouissant d’un droit de préemption, se rendre maître de terrains. Ils seront ensuite remis à disposition des coopératives d’habitation sous forme de droit de superficie.

Le financement. Des opérations immobilières, l’autorité publique encaisse les droits de mutation, l’impôt sur les gains immobiliers, voire l’impôt sur la plus-value foncière. Les recettes de ces impôts devraient alimenter une fondation d’acquisition de terrains constructibles. Dans les années 60, le canton de Vaud a financé une fondation dotée de 60 millions, chargée de soutenir des projets d’exploitations paysannes en compensation de la création de la zone agricole. Une fondation d’achat de terrains constructibles est de même techniquement réalisable si une majorité politique est réunie.

Les conditions

Le droit de superficie devrait avoir pour condition une gestion non lucrative de l’habitat, mais aussi des exigences écologiques et urbanistiques réalisables à l’échelle du quartier.

La poussée démographique et l’écologie rendent aujourd’hui nécessaire cette intervention plus directe des pouvoirs publics. Il faut leur donner à cette fin les outils juridiques et politiques indispensables.

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