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Logement : Les promoteurs boudent le locatif

La pénurie de logements sévit dans la plus grande partie de la Suisse. Une minorité de cantons parmi lesquels Glaris, Jura, Argovie et Thurgovie ont un marché considéré comme équilibré. Le taux de logements vacants y est supérieur à 1,5%. A l’inverse, la situation est particulièrement sévère à Genève, Zurich, Zoug, Bâle-Ville et Vaud où le taux de logements vacants ne dépasse pas 0,5%.
La pénurie ne date pas d’hier. Le nombre de logements vacants n’a cessé de diminuer à un rythme accéléré depuis 1998. En bonne logique du marché, les promoteurs auraient dû construire à tour de bras, pour répondre à la demande grandissante des locataires et pour offrir du travail dans la construction qui ne demande que cela. Les faits n’ont pas suivi la théorie.

Logements
en propriété
L’Office fédéral de la statistique qui recense le marché tous les dix ans, constate une augmentation de 400 000 logements (+ 13%) de 1990 à 2000. Si l’on retranche quelque 173 000 demeures secondaires qui n’allègent en rien la pénurie, il reste 227 000 logements nouveaux sur le marché. Mais un quart seulement des constructions nouvelles étaient destinées à la location, contre trois quarts à des logements en propriété.
Les Suisses sont traditionnellement présentés comme un peuple de locataires. Les choses changent lentement. En dix ans, le pourcentage de propriétaires de leurs logements a passé de 31,3 à 34,6%. Cette tendance n’est pas négative. L’augmentation est principalement due à la propriété par étage et moins à la maison individuelle dont la généralisation poserait des difficultés de transports et d’aménagement du territoire.

Echaudés par le crash
Mais tout le monde n’a pas accès à la propriété. Une augmentation du parc de locatifs est indispensable pour combattre la pénurie. L’Office fédéral du logement tente d’analyser* les causes de la panne dans la construction destinée aux locataires. Les investisseurs institutionnels, comme les caisses de pensions et les assurances, tendent à se retirer du marché. Ils contrôlaient 48,5 % des logements locatifs en 1990 et 43 % seulement dix ans plus tard. Le crash immobilier des années nonante laisse des traces durables. Ajoutons que les pertes en bourse ont épongé les capacités financières des investisseurs et que les banques, échaudées elles aussi par le crash, deviennent plus prudentes dans leurs prêts. Dans ces circonstances, on pourrait attendre un encouragement public à la construction, notamment en direction des coopératives d’habitation. Mais Berne ne songe pour l’heure qu’à la rigueur budgétaire.

*La Vie économique, n° 1, 2004. SECO, Berne.

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